چكيده : در كتاب حاضر پس از بيان تاريخچه‌ي آپارتمان، سابقه‌ي تاريخي آپارتمان در قانون مدني، و برخي تعاريف و مفاهيم مربوط به آپارتمان نظير اسكلت ساختمان، زيرزمين، پله، عمران، و تراكم پاره‌اي مسائل حقوقي آپارتمان‌ها بازگو شده است. در ادامه، مباحثي در زمينه‌ي اركان اداره‌ي ساختمان و امور مالي و بازسازي مطرح گرديده و در بخش ضميمه نيز، پاره‌اي نظرات حقوقي به همراه گزيده‌ي آراي دادگاه‌هاي حقوقي در خصوص مسائل آپارتمان درج گرديده است. ------------ معرفي شده در سريال كتاب فروشي هدهد با پيشرفت و توسعه شهرها،‌رشد آپارتمان نشيني و ضرورت تنظيم روابط مالكين آپارتمان ها،‌قانونگزار‌، قانون تملك آپارتمان ها را تصويب نمود. با توجه به كمبود تاليفات و تحقيقات، عدم دسترسي به آراي تحليلي محاكم و كمبود كارشناس خبره و ورزيده،‌بحث و بررسي در زمينه مسائل حقوقي آپارتمان ها بسيار دشوار است . از همين رو اميد است نوشتار حاضر بتواند در آشنا ساختن خوانندگان با مسائل حقوقي آپارتمان ها مفيد مي باشد و موجب تامل بيشتر نسبت به موضوع ياد شده گردد. امروزه آپارتمان سازي و آپارتمان نشيني متداول ترين روش براي تأمين نياز انسان به مسكن است به نحوي كه رواج آن تحولاتي را در عرصه حقوق ايجاد نموده، اما اين تحولات و پيامدها به ندرت مورد مطالعه حقوق دانان قرار گرفته است.
با توسعه شهرها و رشد آپارتمان نشيني و ضرورت تنظيم روابط مالكين آپارتمان ها، قانونگذار در سال 1343 قانون تملك آپارتمان ها را تصويب نمود. تصويب اين قانون اگرچه گامي اساسي در جهت حل مشكلات مالكين آپارتمان ها بوده، اما هم چنان بسياري از سؤالات و ابهامات در اين زمينه بي پاسخ مانده و مسائل و مشكلات پيرامون آن رو به فزوني است.
از جمله سؤالات و ابهاماتي كه در اين خصوص وجود دارد به قرار زير است:
1. آپارتمان چگونه تعريف مي شود و كاربردهاي آن چيست؟
2. موقعيت انباري و پاركينگ در مجتمع هاي آپارتماني چگونه است؟ (آيا در رديف قسمت هاي اختصاصي قرار مي گيرد و تنها مالك آپارتمان حق استفاده از آن را دارد يا در زمره قسمت هاي اشتراكي است و همه شركا حق استفاده از آن را دارند؟).
3. در صورتي كه مالك آپارتمان اقدام به حذف فضاي پاركينگ نمايد، يا پاركينگ را تبديل به واحد مسكوني كند چه پيامدهاي حقوقي را به دنبال خواهد داشت؟
4. نحوه استفاده مالكين از قسمت هاي مشترك كه راه عبور آن از قسمت اختصاصي يكي از شركا است، چگونه خواهد بود؟ آيا مالكين آپارتمان ها مكلّفند از حق خود صرف نظر نمايند (قاعده لاضرر) و يا اين كه شريك مزبور نمي تواند مانع اعمال حق ساير مالكين شود و بايد موجبات تصرف آنها را در قسمت هاي اشتراكي فراهم كند (قاعده تسليط)؟
5. در صورتي كه اقليت مالكين مخالف بازسازي ساختمان باشند، انعقاد قرارداد اجاره به منظور تأمين مسكن استيجاري براي مالك مخالف برعهده چه كسي است؛ همچنين مطالبه اجاره بها و هزينه هاي بازسازي از مالك مخالف، چگونه صورت مي گيرد؟
در رابطه با سؤالات و ابهامات فوق فرضياتي مطرح است:
الف. آپارتمان ها واحدهايي از يك مجموعه ساختماني اند كه در عرصه واحد از يك پلاك ثبتي خاص با واحدهاي مستقل بنا شده اند و داراي سند تفكيكي خاص و مجزا هستند. آپارتمان ممكن است به صورت مسكوني، تجاري، اداري مورد استفاده قرار گيرد.
ب. انباري ها و پاركينگ ها از ملزومات اختصاصي آپارتمان ها هستند كه به طور انحصاري مورد استفاده مالكين قرار مي گيرند.
ج. در صورتي كه مالك اقدام به حذف فضاي پاركينگ نمايد يا آن را تبديل به واحد مسكوني كند، مفاد ماده صد و تبصره هاي آن اعمال مي شود.
د. اگر نحوه استقرار قسمت مشترك آپارتمان به گونه اي باشد كه تردد در آن مستلزم عبور از قسمت اختصاصي يكي از شركا باشد، شركاي ديگر نمي توانند به اين بهانه قسمت اختصاصي شريك مزبور را مورد تعرض قرار دهند.
هـ. به نظر مي رسد قرارداد اجاره توسط اكثريت مالكين موافق بازسازي به عنوان نماينده اقليت مخالف منعقد مي گردد. اما پرداخت اجاره بها و هزينه هاي بازسازي برعهده مالك (مالكان) مخالف است.
با توجه به كمبود تأليفات و تحقيقات، عدم دسترسي به آراي تحليلي محاكم، كمبود كارشناسان خبره و ورزيده، بحث و بررسي در زمينه مسائل حقوقي آپارتمان ها بسيار دشوار است. اما علي رغم مشكلات و موانع موجود، سعي وافر به عمل آمده تا به بسياري از سؤالات و ابهامات موجود در رابطه با آپارتمان ها پاسخ گفته شود. از همين رو، اميد است نوشتار حاضر بتواند در آشنا ساختن خوانندگان با مسائل حقوقي آپارتمان ها مفيد باشد و موجب تأمل بيشتر نسبت به موضوع يادشده گردد.

فهرست:

مقدمه فصل اول تاريخچه و تعاريف ، الف. تاريخچه ، 1. تاريخچه ، آپارتمان ، 2. سابقه تاريخي آپارتمان در قانون مدني ، بند اول. اماره هاي اشتراك ، و اختصاص ، بند دوم. حدود اختيار مالكين ، بند سوم. تصرف در فضا ، ب. تعاريف و ، مفاهيم ، بند اول. آپارتمان ، بند دوم. تفكيك ، بند سوم. كاربري ، بند چهارم. ، قسمت هاي مشترك ، بند پنجم. واحد مسكوني ، بند ششم. واحد تجاري ، بند هفتم. واحد ، اداري ، بند هشتم. اسكلت ساختمان ، بند نهم. زيرزمين ، بند دهم. محوطه ، بند ، يازدهم. پله ، بند دوازدهم. طبقه ، بند سيزدهم. ديوار مشترك ، بند چهاردهم. ، نما ، بند پانزدهم. عمرمفيد ، بند شانزدهم. عمران ، بند هفدهم. تعميرات ، اساسي ، بند هجدهم. تعميرات غير اساسي ، بند نوزدهم. بازسازي ، بند بيستم. ، تراكم ، ، ، ، فصل دوم: احكامو مسائل قسمت هاي مختلف ساختمان ، الف. قسمت هاي ، اختصاصي ، 1. ويژگي هاي قسمت هاي اختصاصي ، 1ـ1. استفاده انحصاري ، 2ـ1. قابليت ، انتقال ارادي ، 2. مصاديق قسمت هاي اختصاصي ، 1ـ2. پاركينگ ، 2ـ2. انباري ، ب. ، قسمت هاي مشترك ، 1. ويژگي هاي قسمت هاي مشترك ، 1ـ1. عدم استفاده ، انحصاري ، 2ـ1. انتقال قهري ، 2. مصاديق قسمت هاي مشترك ، 1ـ2. زمين ، 2ـ2. ، محوطه ، 3ـ2. بام، نما، پله ، بند اول. بام ، بند دوم. نما ، بند سوم. ، پله ، ، ، ، فصل سوم: مديريت، امور مالي و بازسازي ، الف. اركان اداره ، ساختمان ، 1. مجمع عمومي ، 1ـ1. مجمع عمومي نخستين ، بند اول. تشكيل مجمع عمومي ، نخستين ، بند دوم. صلاحيت هاي مجمع عمومي نخستين ، 2ـ1. مجمع عمومي عادي ، بند ، اول. صلاحيت هاي مجمع عمومي عادي ، 3ـ1. مجمع عمومي فوق العاده ، ، بند اول. صلاحيت هاي مجمع عمومي فوق العاده ، 2. مديريت ، 1ـ2. ، تعداد و شرايط مديران ، بند اول. تعداد مديران ، بند دوم. شرايط مدير ، (مديران) ، 2ـ2. اختيارات هيأت مديره ، بنداول. حفظ و اداره ساختمان و اجراي ، تصميمات مجمع عمومي ، بند دوم. عدم تفويض مديريت به اشخاص غير ، 3ـ2. خاتمه ، مديريت ، بند اول. استعفاي مدير ، بند دوم. عزل مدير ، بند سوم. سلب شرايط ، مدير ، بند چهارم. انقضاي مدت مأموريت ، ب. امور مالي و بازسازي ، 1. هزينه ها و ، درآمد ، 1ـ1. تعريف هزينه هاي مشترك ، بند اول. استفاده، حفظ و نگاهداري ، ساختمان ، بند دوم. پرداخت حق بيمه، هزينه هاي اداري و حق الزحمه مديران ، 2ـ1. ، تعيين هزينه هاي مشترك ، بند اول. روش قراردادي ، بند دوم. روش قانوني ، 1. ، اندوخته قانوني ، 2. بيمه ساختمان ، 3ـ1. وصول هزينه هاي مشترك ، بند اول. ابلاغ ، اظهارنامه ، بند دوم. صدور اجرائيه ، بند سوم. طرح دعوي ، اثر رأي ، دادگاه ، 4ـ1. درآمد ، 2. بازسازي ، 1ـ2. ضرورت بازسازي ، بند اول. انتخاب ، كارشناس ، بند دوم. صدور حكم دادگاه مبني بر تجويز بازسازي ، بند سوم. تأمين مسكن ، استيجاري ، 2ـ2. هزينه هاي بازسازي ، 3ـ2. رعايت حقوق ثبتي در بازسازي ، ساختمان ، نتيجه و پيشنهاد ، ، فصل چهارم: ضمائم و پيوست ها ، الف. نظرات حقوقي ، نظر ، اول: ، نظردوم: ، نظرسوم: ، نظر چهارم: ، نظر اقليت: ، نظر اول كه نظر اكثريت ، است: ، نظردوم: ، ب. گزيده آراي دادگاه هاي حقوقي ، رأي دادگاه ، رأي ، دادگاه ، رأي دادگاه ، رأي دادگاه ، رأي دادگاه ، رأي دادگاه ، رأي ، دادگاه ، رأي دادگاه ، رأي دادگاه ، رأي دادگاه تجديدنظر در تجديدنظرخواهي از ، رأي فوق الذكر ، رأي دادگاه ، گزارش جريان پرونده ، رأي دادگاه ، رأي ، دادگاه ، منابع و مآخذ ، الف. كتب حقوقي ، ب. كتب فقهي ، ج. ساير كتب ، د. ، مجموعه آرا و نظرها ، هـ . فرهنگ ها و قوانين ، و. مقالات و جزوات ، منابع ، خارجي: ، فهرست قوانين و مصوبات